“協信現在走的這條路,幾乎跟所有房地產商都不一樣”。

新年剛過,上海就迎來了一場大雨,協信也進入了轉型的第四個年頭,在虹橋附近的協信總部大廈,協信地產常務副總裁張澤林回顧了這家渝派房企三年多時間的轉型之路。

以商業地產起家的協信在2015年開始轉型產業地產。轉年,協信便將總部搬到上海,其觸角逐漸伸向特色小鎮、不良資產重組、長租公寓等領域,在董事長吳旭的戰略中,“去房地產”將是協信未來的發展方向,協信將會是一家長於運營而非單純追求規模化增長的開發企業。

這種戰略最直觀的表現是協信近幾年的銷售規模都難有大的突破。

“這個行業總歸會有邊際,在成熟的國家房地產企業真正存活下來的是有運營能力的,是收租金的那幫人,現在行業龍頭也在考慮穿越周期,我覺得協信走的這條路是正確的,也是非常艱難的。”張澤林表示。

在轉型的三年時間裏,協信布局了多條業務線,包括汽車公園、總部城等產業項目,與清華啟迪合作,以科技園區為載體,輻射網絡覆蓋30多個城市和地區,形成科創服務平台、園區運營平台和金融資產平台。引入綠地作為大股東,並托管其部分商業與產業項目。

【專訪】協信張澤林:房地產有壓力但沒風險

而這些周期更長的業務也吃掉了協信相當一部分業績。

根據克而瑞統計的2016年中國房企銷售排行榜,龍湖排在第13位,858.1億元的銷售額,今年也跨越千億;金科排在第30位,年銷售額為455.2億元,在2017年金科也提出了2000億的目標;協信則掉至第132位,年銷售額為110.2億元。2017年,協信的銷售額超過200億元,但在目前的行業格局下,規模仍舊沒有大的突破。

2017年,曾經的“中海老臣”、時任龍湖上海總經理的張澤林加入協信,協信也將2018年銷售目標定在600億元,規模化仍舊是協信需要考慮的問題。

“去地產化對財務的影響非常大,需要再熬一段時間,如果我們體量再大一點達到500億元,30%的持有型物業,會比較舒服,這個階段付出了發展速度不快的代價。”

此外,龍頭房企也在進行多元化布局,協信未來麵臨的挑戰並不比在地產業務中的小,“行業還沒有形成固定的江湖,還處於自由競爭階段,未來就看誰的運營能力強”。

目前協信已經進入了22個城市,項目達到50多個,管理的資產規模達到1600億元,土地儲備為1050萬平方米。

以下為對張澤林專訪的內容節選

界麵:最近有沒有新的業務?

張澤林:去年拿到AMC的牌照,今年開始進入不良資產領域。未來地產集中度越來越大,那麽吃的就是那些手裏有地但沒有能力開發的小地產商,現在很多這一類的地進入到AMC係統裏去,雖然叫不良,但裏麵還有不少金子可以挖,近期也有很多項目,比如跟信達合作,跟九江銀行也有合作。

原來我們的發展模式是這邊找地,那邊找錢,現在是地和錢捆綁著找,最近我們在石家莊跟城市商業銀行合作,他們有一些資產沒有開發能力想要轉給我們,同時給我們做貸款,做金融資產。

現在,你有運營能力和開發能力,錢和項目是一塊來的。

界麵:現在小鎮的熱度似乎慢慢降下去了,國家發展改革委有關負責人表示要嚴格控製建設數量,取消一次性命名,統一實行寬進嚴定動態淘汰的達標製度。協信在特色小鎮方麵有突破嗎?

張澤林:2016年全國報批報建的100多個小鎮裏麵,僅有20%左右能夠真正引入產業,這也讓地方政府很頭痛。

我們在小鎮方向有兩個突破,一個是收購的多利農莊,把農莊做主IP,然後做有機農業,因為多利農莊已經做了13年,是有品牌的號召力的,有機農業加美麗新鄉村,衝擊力蠻強的,也在全國選點複製。

第二個是跟哈羅公學做特色教育小鎮,一些家長不希望孩子出國後不回來,這種人群量非常大,我們正好跟哈羅公學合作,在重慶現在已經落定,也在長沙和南京在選址。

界麵:現在大型的房企也在謀求轉型,競爭會越來越激烈,協信有哪些優勢?

張澤林:第一,我們做的比較早,2015年就把產業做起來了,第二,協信是很開放的企業,願意跟優秀的企業合作,像綠地、清華、哈羅公學、南山、正泰都是比較強的企業,我們也逐漸找到我們擅長的部分,為這些企業搭建地產發展平台,利用合作方的資源,進行強強聯合。

界麵:產業地產目前還沒有形成真正的行業格局,每一家企業都有自己的模式,協信的特點是什麽?

張澤林:協信的產業園打造的是生態圈,引進的不僅僅是企業,還有這個行業的上下遊。比如汽車產業,就包括它的零件、研發、銷售、法律等環節。同時住宅配置大概在30%左右,住宅可以在資金上彌補產業和商業方麵的前期投入,周期一般三到五年。

同時,我們也在做產業園的並購,產業地產除了賺取租金,還有一些股權收購,我們也參與到企業的股權架構裏麵去,另外也有債的部分,我們向企業提供借款,這些基本是我們的盈利模式。還有一些產業園我們並購後直接參與運營,這也是我們比較看重的方麵,輕資產重資產分開來做,如果綁在一起,競爭力肯定不行。

界麵:協信的總部城是哪一種模式?

張澤林:總部城並不是隻招500強企業,其實裏麵有一家500強和三家並沒有太大差別,這幾家500強沒有關聯和支撐也做不起來,要是有機的整體,而不是疊加,疊加招商是政府的做法,這對當地的GDP會產生拉動,真正做產業不會這麽做,真正賺錢的是小企業,大企業是為了吸引小企業。但是你如何找到這些大企業,大IP是我們目前感到最難的部分。

界麵:協信在長租公寓領域有沒有動作?

張澤林:長租公寓我們也在做,已經跟香港高端服務式公寓莎瑪簽定了排他性協議,另外,我們在上海收了三個項目,分別在虹橋,長風和蘇州河,目標也是長租公寓,也跟幾家基金在合作,規模達到了200億元。長租公寓未來會成為協信重要的分支。

界麵:對於協信各個業務板塊分拆上市,最近有什麽新的進展嗎?

張澤林:這方麵我不能多說,隻能說條件已經差不多了,很快就會有結果。

界麵:2017年,全國房地產市場的調控深化,2018年市場會鬆綁嗎?

張澤林:2018年整個行業都會比較艱難,2017年全國的房地產銷量下跌得比較厲害,一線城市幾乎腰斬,二三線也在跌,但是成交金額在漲,很多的房地產商手裏的錢已經打的差不多了,尤其是重倉一二線城市的企業,2018年整年價格不放,還是很艱難。

但我已經看到了曙光,去年年底企業債窗口又重新對房地產企業打開了,企業債去年就放了500多億,現在國家發現房地產需要輸血了,去年年底就開了個口子,我們國家的房地產企業有壓力但沒風險,因為這是個政策市,是可控的,如果是個完全市場化,那就很難說,2018年市場能支撐,隻要放開就會好轉,所以我並不那麽悲觀,最後就是看大家誰能熬,

不過,即便是鬆綁也是結構性的,一點點放,不會一下全麵放開,先放低價的,再放高價的。

界麵:那對中小房企來說還有沒有機會?

張澤林:去年前200名門檻都到40億元了,比2016年還低,這說明行業集中度越來越高,隻有150名以內的還在增長,200之後就開始跌了,吃的就是小房企,所以,企業必須要有規模,要不然你根本沒法融資,好的項目也不會找你,也吸引不了人才。


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